Проанализировав динамику вторичного рынка недвижимости в Подмосковье по состоянию на ноябрь 2020 года, специалисты по продаже жилья пришли к выводу, что в общем и целом ситуация в этом сегменте очень похожа на московскую.
Например, по сведениям представителей компании МИЭЛЬ, темпы сокращения объема предложения как в столице, так и в области практически идентичны. В городах-сателлитах Москвы, где сравнительно большое предложение и хорошая инфраструктура, большое количество покупателей, и зачастую это внутренняя миграция.
Однако в удаленных городах ситуация иная: новостройки в дефиците, у населения, плотность которого с ближним Подмосковье заметно ниже, существенно более низкий доход, многие жители этого пояса стремятся перебраться поближе к Москве, а покупатели, приобретающие недвижимость не для жизни, а для сохранения средств, практически отсутствуют.
«В среднем по Подмосковью сокращение предложения по сравнению с февралем (последним месяцем до пандемии — базисом для расчетов) составляет 22%. Рост цены в среднем по области составил примерно 10%. В привлекательных районах рост доходит до 18% – и это не всегда обусловлено близостью к Москве, но всегда объясняется сокращением ликвидного бюджетного предложения. Так, в Чехове, который не граничит с МКАД, предложение сократилось на 35% с февраля, что повлекло за собой рост цен на 18%, а в Мытищах, которые примыкают к столице, предложение сократилось на 33%, при этом цены выросли примерно на 11%», — подсчитывает главный аналитик ГК МИЭЛЬ Екатерина Бережнова.
При этом, согласно статистическим данным аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», по средневзвешенному годовому приросту цен Московская область даже обогнала не только Новую Москву (+13,6% за «квадрат» и +12,5% за лот), но и старую (+12% и +9,5% соответственно). По сравнению с ноябрем 2019 года, уточнили «инкомовцы», сейчас на вторичном рынке жилья Подмосковья средняя цена предложения 1 квадратного метра выросла с 80,5 до 95,5 тысячи рублей, а усредненная стоимость объекта — с 4,1 до 4,8 миллиона рублей.
«Одна из основных причин увеличения ценовых показателей на вторичном рынке Московского региона в целом, — констатирует руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов, — заключается в переходе в этот сегмент объектов с первичного рынка, где весьма высоки темпы строительства. Интересно, что в прошлом году лидером по удорожанию „вторички“ была Новая Москва — рынок недвижимости здесь начал активно развиваться лишь после присвоения этим территориям столичного статуса, причем сегмент вторичного жилья почти полностью формировался за счет притока предложения из новостроек. Однако сейчас, по нашим наблюдениям, в урбанизированных локациях Новой Москвы количество объектов на первичном и вторичном рынках почти сравнялось, как и их средняя стоимость, поэтому конъюнктура „вторички“ здесь уже не меняется столь значительно, как раньше. Таким образом, в нынешнем году данная причина подъема цен — появление нового предложения — была более актуальна для вторичного рынка недвижимости Подмосковья, где стоимость жилья все еще существенно ниже, чем в новостройках».
Еще один немаловажный фактор, оказавший влияние на удорожание подержанного жилья в Подмосковье — заметный рост активности покупателей в сравнении с прошлым годом. Основными катализаторами этого процесса стали следующие нюансы: выход на рынок отложенного спроса после окончания периода всеобщей самоизоляции, снижение ипотечных ставок и увеличение числа так называемых «условно инвестиционных» сделок (когда квартиры приобретаются в рамках сохранения накоплений от обесценивания как аналога банковского вклада). В сравнении с рынком старой Москвы, являющейся основным центром притяжения для покупателей жилья в столичном регионе, Московская область уступила ему совсем немного — если на первом рост актуального спроса при сравнении первой половины ноября 2019 и 2020 годов составил 26%, то в Подмосковье за аналогичный отчетный период активность покупателей увеличилась на 18%.
«Более динамичному росту спроса в Подмосковье, — констатировал Дмитрий Таганов, — препятствует постоянный отток потенциальных покупателей в столицу, причем речь идет как о старых ее границах, так и о Новой Москве, где стоимость жилья ниже. Отмечу, что в сравнении с прошлым годом на 10% выросло количество покупателей, которые рассматривали вторичные квартиры как в Подмосковье, так и в Москве, и отдали в итоге предпочтение столице».
Третья тенденция, способствующая росту стоимости подержанных квартир в Подмосковье, — развивающийся тренд, перекочевавший в область из локаций старой Москвы. Речь идет о снижении доли сделок со скидкой и среднего размера дисконта, так как в условиях высокой активности покупателей продавцы реже идут на ценовые уступки.
Согласно «инкомовским» подсчетам, на областной «вторичке» доля сделок со скидкой уменьшилась за год с 88% до 76%, как и, собственно, сам ее средний размер — с 7,1% до 5,8%. Данные показатели здесь остаются более высокими, чем в столице (63% и 4,1% соответственно), поскольку, в отличие от столицы, ценовая чувствительность покупателей жилья гораздо выше. Впрочем, аналитики полагают, что это явление временное.
Средний срок экспозиции на «вторичке» Московской области также сократился в годовом выражении — с 3 месяцев до 2,5 месяцев, в старой Москве этот показатель уменьшился с 69 дней до 56 дней.
Согласно сведениям «инкомовских» аналитиков, наиболее высокая средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке сложилась в следующих городских округах — Химки (132,6 тысячи рублей), Красногорск (131,2 тысячи рублей) и Ленинский (120,2 тысячи рублей). Соответственно, самая низкая средняя стоимость подержанного «квадрата» зафиксирована в Зарайске (40,3 тысячи рублей), Шатуре (35,6 тысячи рублей) и Серебряных Прудах (34,7 тыс. рублей).
Тройки лидеров и аутсайдеров ценового рейтинга в представлении «миэлевцев» выглядят несколько иначе. Так, к числу локаций с наиболее высокой стоимостью квадратного метра по состоянию на ноябрь 202 года они причисляют Долгопрудный (140,6 тысячи рублей за «квадрат), Котельники (139,8 тысячи рублей за «квадрат») и Химки (138,7 тысячи рублей за квадратный метр). В число же локаций с наименьшей стоимостью жилого «квадрата» по состоянию на конец осени «миэлевцы» заносят Воскресенск (52,1 тысячи рублей), Волоколамск (47,6 тысячи рублей) и Зарайск (35,8 тысячи рублей).
Что касается конкретных объектов, то, по мнению «инкомовцев», наиболее дорогостоящий лот на рынке подержанных квартир Московской области располагается в городском округе Одинцово. Это многокомнатная квартира на втором этаже четырехэтажного дома одного из жилых комплексов поселка Заречье площадью 830 квадратных метров стоимостью 230 миллионов рублей.
В качестве примера самых дешевых квартир на вторичном рынке Подмосковья аналитики «Инком-Недвижимости» приводят однокомнатную квартиру площадью 36 квадратных метров на четвертом этаже панельной пятиэтажки в Волоколамске стоимостью 520 тысяч рублей, а специалисты компании МИЭЛЬ — однокомнатную квартиру в Зарайске в состоянии «под ремонт» площадью 24 квадратных метра на первом этаже кирпичного дома стоимостью 350 тысяч рублей.
Экономика России после коронавируса
Россияне отказываются от налички из-за пандемии
В России на новогодних праздниках намерены увеличить количество киносеансов
Аренда домов для встречи Нового года подорожала в 2−3 раза
Из-за пандемии в регионах России резко выросло количество безработных