Новый механизм призван полностью исключить риск появления обманутых дольщиков.
Фонд надежды
Модель долевого строительства долго была двигателем строительной отрасли, но оказалась несовершенной. Деньги, собранные с дольщиков, часто направлялись на достройку другого объекта застройщика. График финансирования часто зависел от продаж: если продажи замедлялись, замедлялся и темп строительства, что еще больше тормозило продажи. Количество долгостроев росло, а граждане продолжали терять деньги.
В декабре 2017 года премьер-министр Дмитрий Медведев утвердил дорожную карту по переходу от долевого строительства к проектному финансированию. Важная роль в переходном периоде отводится Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства. Застройщиков обязали перечислять в Фонд взносы в общую «кубышку» на черный день. В размере 1,2% от цены каждого зарегистрированного договора долевого участия. Модель напоминает систему страхования вкладов. Если при наступлении страхового случая вкладчик получает на руки 1,4 млн руб., то дольщики при банкротстве застройщика могут рассчитывать на денежную компенсацию за жилье общей площадью до 120 кв. м. Либо Фонд может профинансировать достройку проблемного объекта.
После его создания народные волнения на рынке новостроек пошли на убыль. А с 1 июля застройщики не смогут напрямую получать деньги дольщиков. Исключение составят только проекты, по которым уже достигнута достаточная степень готовности в соответствии с пороговыми значениями Минстроя.
Минимальный риск
Целевая модель привлечения средств граждан — через специальные счета эскроу в банках. С 1 июля средства дольщиков будут депонироваться на них до регистрации первого права собственности в объекте, где они приобрели квартиры. Если дольщик обнаружит в котловане «затянувшийся перекур» и срок передачи ключей превысит плановый на два месяца, он сможет прийти в банк и получить обратно деньги. Дополнительной гарантией в случае банкротства банка служит страхование суммы на счетах эскроу в АСВ на сумму до 10 млн руб.
В рамках новой модели счета эскроу будут открываться только в банке, кредитующем строительство, однако покупатели могут взять квартиру в ипотеку в любом банке.
— Объем средств, привлеченных на эскроу-счета, влияет на стоимость кредита. По мере продаж и, соответственно, увеличения средств на счетах эскроу эффективная процентная ставка для застройщика будет снижаться пропорционально доле заемных средств, обеспеченных деньгами на эскроу-счетах. По текущим оценкам, с 11–14% до 6–8%, — отметил директор отдела консалтинга по недвижимости компании EY Илья Сухарников. — Новая схема финансирования имеет ряд преимуществ: для покупателей минимизируются риски банкротства застройщика и срывов сроков строительства, девелоперы получают займы по сравнительно невысокой ставке, а банкиры — расширяют клиентскую базу и присутствие в секторе.
Еще важный момент! Ранее основные риски ложились на дольщиков, а теперь риски на себя берут профессиональные участники рынка. Банк, предоставляя займы, будет следить за ходом строительства и целевым использованием денег, и после подозрительной операции сможет остановить финансирование.
Контроль за условиями кредитования получит и застройщик. Он сможет выбирать стратегию продаж, влияя на процентную ставку: чем активнее продажи на инвестиционной фазе, тем быстрее пополняются счета эскроу и, соответственно, ниже ставка по кредиту.
Выгодные ставки
Эскроу-счета хорошо зарекомендовали себя за рубежом. В США, Австрии, Германии этот механизм контроля используется не только в жилищном строительстве, но и в других сделках с недвижимостью для обеспечения обязательств сторон. Аналогичная система создана и в Китае. В отличие от российских законов в КНР средства на эскроу-счетах разблокируются пропорционально прогрессу строительных работ, обеспечивая поэтапное предоставление средств застройщику.
Российские строители начали переходить на новые правила еще в прошлом году. Первым застройщиком, который начал работать со счетами эскроу, стала компания «Брусника» из Екатеринбурга. Сбербанк открыл для девелопера кредитную линию на 1,2 млрд руб. для новой очереди квартала «Новин» в Тюмени. «Государство планирует полностью заместить деньги дольщиков банковским финансированием. Мы решили протестировать новый механизм до 1 июля», — отметил руководитель компании Алексей Круковский. Пилотный проект принес ощутимую выгоду: ставка по кредитам составила 5 — 7% годовых. По оценкам ДОМ.РФ, в удачных проектах ставки могут снизиться до 1%.
Интерес застройщиков к новому механизму растет. Так, в Банке ДОМ.РФ на данный момент находится более 350 заявок в стадии активного рассмотрения после предоставления первичных материалов для анализа. Еще около 500 заявок – на стадии подготовки первичных материалов. Благодаря цифровому формату взаимодействия строители могут подать онлайн-заявку на проектное финансирование и пакет документов через личный кабинет на сайте Банка ДОМ.РФ. Там же можно отследить статус заявки, пообщаться с банком. Новый сервис упростил и ускорил процесс рассмотрения заявок и простимулировал застройщиков быстрее переходить на передовую схему. Банкиры, которые работают с проектным финансированием, тоже довольны: они могут предложить новый продукт застройщикам по всей России. Предварительное одобрение застройщик может получить даже до получения разрешения на строительство, а вот сам кредит — только после получения разрешения на строительство.
Надежный гарант
В рамках дорожной карты по переходу на проектное финансирование ДОМ.РФ разработал механизм гарантирования по кредитам застройщикам. Его задача — снизить нагрузку на капитал банков. Грубо говоря, чтобы выдать кредит на 1 миллиард рублей, банкам нужно зарезервировать 150 миллионов рублей из капитала. «Мы предложили банкам обеспечить их кредиты своими поручительствами. Банки, особенно небольшие, при том же капитале смогут в разы увеличить объемы жилищного финансирования», — отметил директор по гарантийным продуктам ДОМ.РФ Антон Воронин.
Первая подобная сделка прошла по кредиту застройщику в Уральском федеральном округе. В случае банкротства застройщика ДОМ.РФ компенсирует банку до 80% потерь по кредиту. Стоимость поручительства зависит от проекта – по ряду пилотных сделок оказывалась в интервале от 1 до 1,5%. «Следование стандартам механизма гарантирования поможет застройщикам повысить прозрачность бизнеса и качественнее подходить к инвестиционному анализу проектов. На горизонте 2–3 лет мы ожидаем потенциальный спрос на гарантирование порядка 2 трлн руб.», — заключил Воронин.
Сегодня, по оценке ДОМ.РФ, в жилищном строительстве 4–4,5 трлн руб. средств населения, а объем банковского финансирования жилищного строительства составляет всего 600–700 млрд руб. Переход на новую модель в течение двух лет позволит увеличить в 6–7 раз кредитный портфель банков в жилищном строительстве и удовлетворить спрос застройщиков на финансирование.